不動産を勉強するセミナーがあったので、知識を入れるため出かけてきました。振り返りも兼ねて、メモを備忘録に。個人的なメモであって、セミナーの要約などではありません。リンクも調べついでに貼ったものです。
不動産のセミナーに行った理由
相続で安曇野の田舎に古い1軒屋をもちました。都会と田舎の二拠点生活の基盤ですが、税金も維持費もかかるこの代物、どう扱うべきかは常に考えています。そのための勉強です。
サブリース（転貸物件）
「かぼちゃの馬車」や「30年一括借り上げ」みたいなもの。不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のこと。リスクが大きくてお奨めできない。
デメリット例
- 賃料が長期間一定ではない
- 賃貸人を選べない
- 賃料の減額請求可
- 業者の倒産・破産リスク
- 中途解約のペナルティ
【感想】
長期家賃保証とかおいしい話があるわけないと思ってたけど、話の裏を知って腑に落ちました。
賢い住まいの買い方
住宅の価値
住宅の価値≠建物の価値
＝流通の価値（立地の価値＋建物の価値）
資産になる住まいを見極める
新築のメリット
- 街と一体化した開発
- 最新の設備
- 省エネ対策が最新
- 防災対策が最新（耐震、免震、制震etc）
中古のメリット
- 安い
- 実物が見られる
- 物件数が豊富で選択肢が多い
- すぐに住める
- 自分好みにリフォームできる
【感想】
売れない中古住宅の所有者としては、「自分好みにリフォームできる」で家を使い込もうと思います
首都圏のマンションの価格だけ上昇している
価格上昇の理由
- 建築コストの上昇
- 需要がある
- 資産価値がある
FPの６割が買い時と思う理由（H30年調査時）
- 住宅ローン金利が低水準だから
金利：変動金利はやや下がり、固定金利はやや上昇 - 消費税増税前の駆け込み効果
住宅ローン控除で最大500万が戻る - 補助制度
補助制度の例
・住宅のエコリフォーム
・良質な既存住宅の購入
・エコ住宅への建替え
【感想】
エコリフォームは検討してみたい。将来的にはエコ住宅への建替えも考えたい。
住まいのかしこい持ち方
日本は住宅に投資しても資産価値が上がらない
米国では住宅投資学に見合う資産額が蓄積しているのに対し、日本では投資額の累計を下回る約500兆円下回る額のストックしか積み上がっていない（失われた500兆円）
【感想】
「金持ち父さん貧乏父さん」とか「となりの億万長者」とかを読んでいると、アメリカは住宅に手を入れると高く売れるイメージがあるけど、イメージ通りということか。
資産になる家
- 多用途に使える家（＝マルチステージな家）
人生100年時代のマルチステージ化が一戸建てで「あがり」にならない現実の発生 - 適切に管理されている
不動産会社が商品化したいと思える空き家
・耐震性がある住宅
・腐朽・破損がない住宅
・駅から1km以内の住宅 - 必要に応じて適切なリフォームを実施
- 省エネ性能が高い
ネットゼロエネルギーハウス（ZEH）
住宅性能体感世代は、賃貸住宅の遮音/断熱性の低さに驚いている
【感想】
春や秋は家の中のほうが外より寒い、風通しの良すぎる日本家屋。今どきの家はそんな現象がなくて快適なわけですね。このためにはエコリフォームとかが有効なわけか。
資産価値を下げないために
住まいのかしこい売り方
少しでも高く売るためには
- 住宅の適切な査定
- リフォームプランの提案
既存住宅
- ３割が取り壊し、建て替えが必要
まとめ
田舎の家、駅遠で流通価値はないしなぁと考えることしきり。おそらく取り壊しが必要な3割に分類される家だろう。それでもネットゼロ・エネルギーハウスにして、快適にしてみたい気はする。二拠点生活する上での検討事項のひとつです。
